خط تولید مسکن با کمترین عوارض

 امروز- لیلا زمانی
 مهرداد بذرپاش وزیر راه و شهرسازی صبح روز یکشنبه بسته تشویقی شهرسازانه ۱۹ بندی را درباره سیاست‌های تشویقی کالبدی متضمن نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، با هدف افزایش کیفیت زندگی شهروندان ساکن در این بافت‌ها و همچنین پیشبرد اهداف قانون جهش تولید مسکن ابلاغ کرد.
بسته ۱۹ بندی تشویقی نوسازی بافت‌های فرسوده گامی بزرگ برای ساخت ۴ میلیون مسکن
معاون شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی بسته ابلاغی ۱۹ بندی وزیر راه و شهرسازی که به استانداران ابلاغ شد را یکی از مهم‌ترین ابزارهای اجرای سیاست‌های جهش تولید مسکن دانست و گفت: ابلاغ این مصوبه گامی بزرگ برای ساخت چهار میلیون واحد مسکونی پایدار در کشور است.
«فرزانه صادق مالواجرد» افزود: وزارت راه و شهرسازی موظف به تأمین زمین موردنیاز قانون جهش تولید مسکن با استفاده از اراضی درون‌شهری در بافت فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی متصل به بافت شهری و تامین اراضی طرح نهضت ملی مسکن با استفاده از ظرفیت اراضی مازاد سایر دستگاه‌ها شده است.
وی اضافه کرد: این در حالی است که معاونت شهرسازی و معماری در سال گذشته شرکت بازآفرینی شهری را ملزم تهیه بسته تشویقی در بافت‌های فرسوده کرد که پس از ارائه به تصویب شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران رسید.
صادق مالواجرد با اشاره به بافت فرسوده اظهار داشت: آسیب‌پذیری و کاهش تاب‌آوری در مقابل بلایای طبیعی و حوادث، عدم کفایت دسترسی به خدمات شهری، تنزل هویت شهری و رتبه اجتماعی در نگاه شهروندان و ظرفیت و پتانسیل «توسعه از درون» بخشی از شاخصه‌های بافت فرسوده است.
وی ریزدانگی، ناپایداری و نفوذناپذیری را از دیگر شاخصه‌های شناسایی بافت فرسوده دانست و بیان داشت: ریزدانگی شامل بلوک‌هایی است که بیش از ۵۰ درصد پلاک‌های آنها مساحت کمتر از ۲۰۰ متر مربع دارند است.
معاون شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی به تشریح شاخص ناپایداری و نفوذناپذیری پرداخت و عنوان کرد: بلوک‌هایی که بیش از ۵۰ درصد بناهای آن ناپایدار و فاقد سیستم سازه است از ناپایداری و بلوک‌هایی که بیش از ۵۰ درصد معابر آن عرض کمتر از ۶ متر دارند از نفوذناپذیری برخوردار هستند.
صادق مالواجرد بافت‌های شهری ناکارآمد را یکی از مهم‌ترین انواع بافت فرسوده برشمرد و گفت: بافت‌های شهری فاقد میراث فرهنگی که در محدوده شهر (معمولاً در مرکز شهر) قرار داشته و مالکان آن دارای مالکیت رسمی و قانونی هستند، اما ازنظر برخورداری از ایمنی، استحکام و خدمات شهری دچار کمبود هستند را می‌توان از این دست بافت‌های فرسوده دانست.
معاون شهرسازی و معماری وزیر راه و شهرسازی با اشاره به بهسازی بافت‌های فرسوده، گفت: ایجاد مزیت نسبی برای نوسازی واحدهای مسکونی توسط مالکان یا سرمایه‌گذاران از مهم‌ترین رویکردهای بهسازی بافت‌های فرسوده شهری است.
وی جمعیت‌پذیری، مساحت و ابعاد قطعه و تامین پارکینگ را از متغیرهای قابل بررسی در بافت فرسوده عنوان کرد و افزود: عدم احداث مگاپروژه‌ها و عدم اعطای تراکم در معابر کم عرض در صدور پروانه ساخت در مناطق با قابلیت بافت فرسوده موثر است.
معاون شهرسازی و معماری وزیر راه و شهرسازی با اشاره به امتیازات و مشوق‌ها برای نوسازی ساختمان‌های واقع در بافت فرسوده تصریح کرد: کاهش نصاب تفکیک، افزایش طبقات و امکان صدور پروانه ساختمان و چند مرحله‌ای کردن اجرا از مهم‌ترین مشوق‌های بافت فرسوده است.
نوسازی بافت‌های فرسوده راهکاری برای تحقق تولید مسکن با کمترین عوارض
عضو کمیسیون عمران مجلس ابلاغ بسته ۱۹ بندی تشویقی نوسازی بافت‌های فرسوده وزارت راه و شهرسازی را یکی از بهترین راهکاری تحقق تولید مسکن با کمترین عوارض برای مردم و دولت عنوان کرد.
اسماعیل حسین‌زهی عضو کمیسیون عمران مجلس با اشاره به ابلاغ بسته ۱۹ بندی تشویقی نوسازی بافت‌های فرسوده و تحقق سیاست‌های دولت برای تامین مسکن در بافت‌های فرسوده، گفت: قوانین و مشوق‌هایی از سال‌های گذشته در بافت‌های فرسوده اعمال شد که همگی آنها برای سرعت دادن به روند نوسازی در بافت فرسوده بود، اما با ابلاغ بسته تشویقی نوسازی توسط وزیر راه و شهرسازی که هم انبوه‌سازان و هم سازندگان خرد را در برمی‌گیرد روند مناسبی برای تحقق اهداف دولت در تامین مسکن با نوسازی بافت‌های فرسوده فراهم شده است.
وی با اشاره به لرزه‌خیز بودن کشور و ضرورت نوسازی بافت‌های فرسوده اظهار داشت: در سنوات گذشته، سیاست دولت‌ها برای تولید مسکن صرفاً مبتنی بر ساخت مسکن در شهرهای جدید، شهرک‌ها و ایجاد شهرهای جدید بود که با عوارضی برای مردم و ساکنان و همچنین دولت همراه می‌شد که بخشی از آن عوارض سبب افزایش مساحت بافت فرسوده شد.
حسین زهی گفت: انتظار می‌رود تا با سیاست جدید دولت در تولید مسکن علاوه بر ساخت مسکن در شهرهای جدید، شهرک‌ها و یا استان‌های سراسر کشور، نوسازی بافت فرسوده نیز سرعت لازم را بگیرد و بدین ترتیب شاهد تحقق شعار دولت در اجرای قانون جهش تولید مسکن باشیم.
حسین‌زهی تصریح کرد: در بسته جدید تشویقی همراهی سایر ارکان دولت از جمله وزارت کشور، استانداری‌ها و شهرداری‌ها با وزارت راه و شهرسازی می‌تواند علاوه بر ایجاد انگیزه برای تولید کنندگان و ساکنان بافت‌های فرسوده سبب تقویت سرمایه‌گذاری در بافت و جلب مشارکت مردمی شود.
وی ارتباط موثر مدیریت شهری و ساکنان را در نوسازی بافت‌های فرسوده از ویژگی‌های بسته تشویقی عنوان کرد و افزود: مجوز طبقات مازاد، هم در سطح و هم در ارتفاع می‌تواند از جمله عوامل تشویقی برای سازندگان و مردم باشد که در بسته تشویقی ۱۹ بندی دیده شده است.
عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی بر همراهی بیشتر بانک‌ها با ارایه تسهیلات کم بهره به سازندگان و مردم در بافت‌های فرسوده تاکید کرد و گفت: ضرورت دارد تا برای اجرای بهینه این طرح و تحقق اهداف دولت در تولید مسکن، نظارت عالیه وزارت راه و شهرسازی در ساخت واحدها افزایش یابد تا علاوه بر رشد تولید مسکن، شاهد ارتقای کیفیت ساخت و ساز باشیم و با معضلاتی که سال‌های گذشته در بروز حوادث و تخریب ساختمان‌ها مواجه بودیم کمتر مواجه شویم.
بالغ بر ۶ میلیون نفر در سکونتگاه‌های غیر رسمی زندگی می‌کنند
در همین راستا «آمنه منصوری» کارشناس دفتر راهبری و هدایت طرح‌های بازآفرینی شهری شرکت بازآفرینی شهری ایران جزییات بیشتری از بسته تشویقی شهرسازانه، که توسط شورای‌عالی معماری و شهرسازی تصویب شده است، ارایه داد و با اشاره به وسعت بافت‌های ناکارآمد شهری خاطرنشان کرد: در کشور ۷۴ هزار هکتار بافت فرسوده در بافت ناکارآمد شهری با جمعیتی بالغ بر ۱۰ میلیون نفر، ۵۹ هزار هکتار سکونتگاه غیررسمی با جمعیتی بالغ بر ۶ میلیون نفر و ۳۲ هزار هکتار بافت تاریخی با جمعیتی بالغ بر ۲ میلیون نفر شناسایی شده است.
وی با بیان اینکه در تدوین این بسته تشویقی رویکرد نوسازی محله‌ای مورد توجه قرار گرفته است، اظهارکرد: با نوسازی محله‌ای انتظار می‌رود  ایمنی و تاب‌آوری محلات فرسوده و ناکارآمد شهری و کیفیت محیطی و زندگی در این محلات ارتقاء یافته و همچنین بخشی از اراضی مورد نیاز مسکن مورد نیاز قانون جهش تولید مسکن از طریق تنظیم مجدد زمین در این محلات که دارای زیرساخت-های شهری هستند، تأمین شود.
منصوری در بیان سیاست‌های متضمن نوسازی محله‌ای در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری اظهارکرد: تراکم‌های تشویقی موضوع این مصوبه تنها به محلات یا نواحی که سرانه تأمین خدمات عمومی آنها حداقل به میزان یک سوم سرانه مصوب خدمات و فضای سبز مقیاس محله یا ناحیه باشد تعلق می‌گیرد.
کارشناس دفتر راهبری و هدایت طرح‌های بازآفرینی شهری شرکت بازآفرینی شهری ایران توضیخ داد: بلوک‌های شهری که سرانه خدمات عمومی مورد نیازشان را در درون بلوک تأمین می‌کنند از شمول این بند مستثنی هستند. همچنین، این مشوق‌ها فقط در محدوده بافت فرسوده و ناکارآمد شهری مصوب، ملاک‌عمل بوده و هرگونه مداخله در بافت‌های تاریخی مصوب، تابع ضوابط قانونی ویژه خود خواهد بود.
وی همچنین با بیان اینکه به منظور جبران کسری پارکینگ‌های ناشی از اجرای این مصوبه شهرداری‌ها مکلف شدند نسبت به تامین پارکینگ‌های محله‌ای در مکان‌های مناسب در بافت‌های فرسوده اقدام کنند.
کارشناس دفتر راهبری و هدایت طرح‌های بازآفرینی شهری شرکت بازآفرینی شهری ایران با اشاره بسته‌های تشویقی شهرسازانه گفت: این بسته‌های تشویقی برای ۴ گروه در نظر گرفته شده که شامل نوسازی در مقیاس محورهای اصلی محلات فرسوده، نوسازی تجمیعی در عمق بافت فرسوده شهری، نوسازی قطعات غیرقابل تجمیع و کسانی است که در مقیاس محله‌ای و  بلوک شهری اقدام به بازآفرینی شهری می‌کنند.
جزئیات بسته ۱۹ بندی تشویقی نوسازی بافت‌های فرسوده 
مصوبه‌های ابلاغی دارای ویژگی‌های انعطاف پذیری مصوبه نسبت به شرایط ویژه هر شهر، رویکرد نوسازی محله‌ای، فرصت ویژه برای سازندگان و مالکان، توانمندسازی اقتصادی ساکنان بافت فرسوده از طریق انعطاف‌پذیری در ضوابط استقرار کاربری‌ها و با رویکرد درهم‌تنیدگی مسکن و اشتغال و ایجاد ارزش افزوده روی دارایی‌های ساکنان و افزایش کیفیت فضای سکونت است.
همچنین گره‌گشایی در صدور پروانه برای پلاک‌های مسکونی زیر حد نصاب تفکیک و ساخت این واحدها، افزایش نفوذپذیری (قابلیت دسترسی) محله و مشارکت شهرداری ها، از ویژگی‌های دیگر این مصوبه‌های ابلاغی است.
جزئیات ۱۹ بندی بسته تشویقی کالبدی برای نوسازی بافت‌های فرسوده در چهار گروه انواع مشوق‌های پیش‌بینی شده در مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری شامل بازآفرینی یکپارچه در مقیاس بلوک شهری، نوسازی در مقیاس محورهای اصلی محله ای، نوسازی در عمق بافت فرسوده شهری و ضوابط تشویقی نوسازی قطعات غیرقابل تجمیع است. جزئیات ضوابط تشویقی انواع مشوق‌های پیش‌بینی شده در مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری هر یک از گروه ها در زیر آمده است:
ضوابط تشویقی گروه نخست 
(بازآفرینی یکپارچه در مقیاس بلوک شهری)
- اعطای حداکثر دو طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز 
طرح مصوب
- امکان تخصیص سطح اشغال مجاز طبقه همکف به کاربری های انتفاعی
- امکان تخصیص ۲۰ درصد از فضای باز غیرمسقف مجموعه به منظور تأمین بخشی از پارکینگ های مورد نیاز
- امکان استفاده از مساحت معابر بن بستی که بر اثر تجمیع، کارکرد خود را ازدست داده اند در مساحت ملاک عمل تراکم
- امکان تسهیل در ضوابط معماری از جمله چگونگی 
توده گذاری و نما
ضوابط تشویقی گروه دوم (نوسازی در مقیاس محورهای اصلی محله ای)
- اعطای حداکثر یک طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب
- امکان تخصیص سطح اشغال مجاز طبقه همکف به کاربری های انتفاعی مشروط به تأمین ورودی مستقل
- عدم احتساب سطح بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی
- کاهش ضریب تأمین پارکینگ مورد نیاز به ۷۵ صدم، مشروط به وجود پارک حاشیه ای در معبر
- امکان استفاده از مساحت معابر بن بستی که بر اثر تجمیع، کارکرد خود را ازدست داده اند در مساحت ملاک عمل تراکم
ضوابط تشویقی گروه سوم (نوسازی در عمق بافت فرسوده شهری)
- اعطای حداکثر یک طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب
- کاهش ضریب تأمین پارکینگ مورد نیاز به ۷۵ صدم برای هر واحد
- امکان ساخت حداکثر یک درب اضافه در راستای تأمین حداکثری پارکینگ
- عدم احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی
ضوابط تشویقی گروه چهارم (نوسازی قطعات غیرقابل تجمیع)
- امکان پیشروی طولی تا ۲ متر پس از اصلاحی مشروط به رعایت همجواری و حقوق همسایگی
- کاهش ضریب برای هر واحد تأمین پارکینگ مورد نیاز به ۷۵ صدم
- امکان احداث حداکثر یک درب اضافه مشروط به تأمین ضریب تأمین یک پارکینگ برای هر واحد
- امکان احداث واحدهای مسکونی با زیربنای کمتر از حدنصاب تعیین شده در طرح مصوب
- عدم احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی
بنابر این گزارش، در بسته تشویقی ابلاغی کالبدی برای نوسازی بافت‌های فرسوده مواردی که لازم است در کمیسیون ماده ۵ مطرح و اتخاذ تصمیم شود، به شرح زیر است:
- طرح‌های تجمیعی مشتمل بر یک بلوک شهری یا بیشتر که متقاضی بهره‌گیری از امتیازات ویژه بازآفرینی یکپارچه در مقیاس بلاک شهری هستند
- گزارش شهرداری درمورد محلات یا نواحی فاقد امکان ارائه مشوق‌های موضوع بندهای ۱ و ۳ مقدمه مصوبه ابلاغی
- نقشه موقعیت پارکینگ‌های محله‌ای پیش‌بینی شده موضوع بند ۵ مصوبه ابلاغی
- بررسی و تصویب مشوق‌های تکمیلی و خاص هر شهر با در نظر گرفتن شرایط و نیازهای ویژه آن در چارچوب بند ۳ مصوبه ابلاغی
همچنین در بسته تشویقی ابلاغی کالبدی برای نوسازی بافت‌های فرسوده، تکالیف شهرداری‌ها شامل موارد زیر است:
- تسریع در بررسی درخواست‌های متقاضیان و صدور پروانه ساختمان طبق مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری و عندالزوم انعکاس درخواست‌ها (موضوع بند یک بخش الف این بخشنامه) به دبیرخانه کمیسیون ماده 5
- ارائه پیشنهادات مربوط به مشوق‌های کالبدی خاص شهر، با توجه به ساختار طرح جامع و شرایط ویژه شهر مربوطه موضوع بند ۳ مقدمه مصوبه ابلاغی
- احصای محلات یا نواحی فاقد امکان ارائه مشوق‌ها و گزارش آن به کمیسیون ماده۵ موضوع بند های ۱ و ۳ مقدمه مصوبه ابلاغی(موضوع بند ۱ مصوبه شورایعالی)
- پیگیری تأمین پارکینگ‌های محله‌ای پیشنهادی برای جبران کسری پارکینگ واحدهای مسکونی مشمول این ضوابط پس از تصویب نقشه موقعیت آن در کمیسیون ماده ۵ موضوع بند ۵ مصوبه ابلاغی
- ارائه گزارش‌های دوره‌ای سه ماهه از میزان پروانه‌های صادره در بافت فرسوده موضوع بند ۸ مصوبه ابلاغی مشتمل برگزارش پیشرفت فیزیکی ۵ مرحله‌ای، پایان کار صادره براساس تعداد واحد مسکونی، میزان پارکینگ تجمیعی احداث شده و میزان تامین سرانه های خدماتی در زمین و طبقات
گزارش عملکرد بند یک بخش ج مصوبه ابلاغی
بنابر این گزارش، وزیر راه و شهرسازی در ابلاغ بسته تشویقی کالبدی برای نوسازی بافت‌های فرسوده به استانداران که به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری رسیده است، تکالیف اداره‌های کل راه و شهرسازی (دبیرخانه کمیسیون ماده۵) را شامل موارد زیر ذکر کرده است:
- تسریع در بررسی و طرح درخواستهای مرتبط با موضوع مصوبه شورایعالی در کمیسیون ماده ۵
- اطلاع رسانی گسترده مفاد مصوبه ابلاغی درمحلات هدف بازآفرینی شهری در قالب های مختلف با حمایت شرکت بازآفرینی شهری ایران
- شناسایی و توجیه سرمایه گذاران محلی، سازندگان و مالکان اراضی و املاک واقع در بافت‌های فرسوده برای بهره‌گیری از مزایای مشوق‌های مربوطه (به نمایندگی از شرکت بازآفرینی شهری ایران)
و ارائه گزارش‌های دوره‌ای سه ماهه از میزان و محتوای مصوبات کمیسیون‌های ماده ۵ مرتبط با موضوع مصوبه ابلاغی.